Nákup a predaj domov

Vyriešený! Ako dlho trvá nákup domu, začnite dokončovať


Otázka: Prenajímal som sedem rokov, šetril som peniaze na zálohu a som konečne pripravený kúpiť si vlastný dom. Nemám potuchy, ako dlho to bude trvať, a snažím sa naplánovať ďalšie veľké udalosti, napríklad moju dovolenku. Existuje jednoduchý spôsob odhadu? Ako dlho trvá kúpa domu?

A: Gratulujeme k posunu od nájomcu k majiteľovi domu! Podľa Jeannie Heinen, pridruženého makléra pre realitné kancelárie Four Seasons v McPherson, Kansas a člena Národnej asociácie realitných kancelárií, bude trvať približne 30 až 60 dní od predloženia ponuky v dome do uzavretia dohody. a dostanete kľúče.

Do procesu nákupu domu je zapojených niekoľko krokov. Kým čas potrebný na ich dokončenie sa líši, dom nebude váš, kým sa posledný nezruší zo zoznamu. Tieto kroky zahŕňajú:

  1. Vytvorenie ponuky v dome.
  2. Rokovanie o podmienkach zmluvy.
  3. Prijatie ponuky.
  4. Po posúdení.
  5. Plánovanie inšpekcií.
  6. Riešenie opráv zistených počas inšpekcií.
  7. Prijímanie schválenia úveru.
  8. Prebieha kontrola názvu vlastníctva.
  9. Záverečné stretnutie, počas ktorého je predajca platený a dom je váš.

Ak pracujete s realitnou kanceláriou, agent zabezpečí včasné vykonanie všetkých krokov. Toto je najlepšia voľba pre väčšinu kupujúcich, najmä pre kupujúcich, ktorí nakupujú prvýkrát.

Dátum uzávierky zmluvy určuje fázu.

Keď urobíte ponuku v dome, váš agent zadá predpokladaný dátum uzávierky na základe toho, ako dlho si myslí, že bude trvať, kým dokončíte vyššie uvedené kroky. Ak predajca prijme vašu ponuku (zvyčajne do 72 hodín), váš zástupca a zástupca zastupujúci predajcu začnú pracovať na dokončení všetkých krokov pred uzávierkou.

Rôzne typy pôžičiek ovplyvňujú, ako dlho trvá ich uzavretie.

„Pri konvenčnej pôžičke môžete často uzavrieť do 30 dní,“ hovorí Heinen. Uzatvorenie iných typov pôžičiek trvá dlhšie, „zvyčajne 45 až 60 dní“.

  • Bežná pôžička: Ak máte dobrý úver, solídnu pracovnú históriu a zálohu, váš veriteľ pravdepodobne navrhne tradičnú pôžičku. Tento typ pôžičky sa zvyčajne poskytuje na miestnej úrovni a ak všetko pôjde podľa plánu, kľúče od domu dostanete do 30 dní.
  • Úver FHA: Ak nemôžete získať bežnú pôžičku, buď preto, že vaša záloha je príliš nízka, alebo váš kredit nie je prvotriedny, stále sa môžete kvalifikovať na pôžičku poistenú Federálnou správou bývania. Uzavretie úveru FHA trvá 45 až 60 dní.
  • Úver na rozvoj vidieka: Úvery RD poskytované prostredníctvom Ministerstva poľnohospodárstva Spojených štátov amerických (USDA) sú k dispozícii pre ľudí s obmedzenými príjmami, ktorí žijú vo vidieckych alebo prímestských komunitách. Pôžičky na RD si vyžadujú ďalšie doklady a ich uzavretie môže trvať až 60 dní.
  • Úver VA: Iba veteráni, členovia národnej gardy, záložníci a aktívni členovia sa kvalifikujú na pôžičky na bývanie vydané prostredníctvom správy veteránov. Podobne ako pôžičky RD a FHA, aj pôžičky VA vyžadujú ďalšie doklady, ktoré môžu zatvárať uzávierku až na 60 dní.

Posúdenie je rozhodujúce pre uzavretie do zmluvného dátumu.

Váš veriteľ vyžaduje profesionálne ohodnotenie domu, ktorý kupujete, aby ste sa uistili, že stojí za cenu, ktorú ponúkate, takže naplánovanie hodnotenia je jednou z prvých vecí, ktoré váš agent urobí.

Riešenie problémov zistených počas inšpekcií môže posunúť dátum uzávierky späť.

Pokiaľ si nekúpite dom „tak, ako je“, váš veriteľ bude chcieť, aby jedna alebo viac inšpekcií určili stav stavebnej pevnosti a mechanických prvkov domu, ako sú inštalatérske práce, elektroinštalácia a HVAC. Niektorí veritelia budú okrem toho vyžadovať kontrolu termitov. Ak sa vyskytnú nejaké problémy, váš poskytovateľ pôžičiek môže vyžadovať, aby ste ich pred predajom opravili. V závislosti od druhu potrebných opráv by to mohlo posunúť dátum uzávierky späť.


Potreba predať súčasný dom pred nákupom nového by mohla spomaliť jeho zatváranie.

Ak kupujúci v tejto situácii predložia ponuku na dom, k zmluve sa často pridá doložka, v ktorej sa uvádza, že kúpa nového domu je podmienená tým, že kupujúci predajú svoj existujúci dom. Toto sa nazýva „nepredvídaná udalosť“ v zmluve. Ak predávajúci akceptuje obchod bez toho, aby obmedzil, ako dlho musí kupujúci dom predať, dátum uzávierky by sa mohol natrvalo posunúť späť, ak sa dom kupujúceho rýchlo nepredáva.

Predtým, ako sa začnete pozerať na domy, získajte si pôžičku.

Jednou z prekážok pri zatváraní domu je schválenie úveru. „Ak je kupujúci predbežne schválený,“ hovorí Heinen, „je to o čosi menej starosti.“ Predbežný súhlas zahŕňa veriteľa, ktorý analyzuje váš kreditný a finančný stav, a potom vás schváli na kúpu domu v stanovenej výške na základe vašej bežné príjmy a výdavky. Aj keď predbežné schválenie nie je povinné, zvyšuje vaše šance na uzavretie do dátumu zmluvy alebo skôr, ak sa obe strany dohodnú.

Neočakávané faktory môžu oneskorenie ukončiť.

Zatiaľ čo väčšina transakcií na nákup domu odchádza bez závady, vďaka realitným agentom, ktorí pracujú s veriteľmi, odhadcami, poisťovacími agentmi a inšpektormi, aby zabezpečili všetko, čo sa stane, môžu nastať nepredvídané situácie a vykoľajiť uzávierku. Komplikácie, ako je zistenie záložného práva na nehnuteľnosť, problémy s majetkom alebo nedokončené dohodnuté opravy, môžu odložiť uzavretie, kým sa problémy nevyriešia.

Vo väčšine prípadov bude uzávierka naplánovaná.

Pokiaľ kupujete dom, ktorý je uvedený na zozname realitnej agentúry a pracujete s agentom, ktorý zastupuje vaše záujmy, nemalo by dochádzať k žiadnym oneskoreniam. Agenti majú skúsenosti s dodržaním všetkých krokov v procese nákupu domu podľa plánu.