Nákup a predaj domov

Dos a nerobia kúpu pôdy


Ak dúfate, že postavíte svoj vysnívaný dom alebo dokonca chatu na útek, pravdepodobne ste uvažovali o nájdení dokonalej nehnuteľnosti. Možno ste už začali hľadať, len aby ste sa dozvedeli, že holá pôda je v mnohých oblastiach krajiny na vysokej úrovni a dostupné pozemky v oblasti rozvoja môžu prísť s veľkými obmedzeniami. To neznamená, že by ste sa mali vysporiadať alebo uskutočniť impulzný nákup ďalšieho balíka, ktorý príde. Namiesto toho si pozrite nasledujúcu správu a nekupujte si pozemok, aby ste skončili s krajinou, ktorú budete milovať.

Spolupracujte s realitným agentom, ktorý sa špecializuje na pozemky a stavebné pozemky.

Je pravdepodobnejšie, že nájdete vhodnú pôdu, keď pracujete s agentom, ktorý sa zameriava na nákup a predaj pozemkov a výmeru, na rozdiel od toho, kto sa špecializuje na existujúce domy alebo komerčné nehnuteľnosti. Znalý agent môže dávať pozor na vhodnú pôdu a dá vám vedieť, kedy niečo nové zasiahne trh. Navyše budete mať odborníka, ktorý pozná rôzne druhy financovania, ktoré sú k dispozícii na nákupy pôdy.

NEPREHĽADAJTE lacné domáce zoznamy, ktoré vyzerajú ako upínače.

Holé pozemky, na ktorých je možné stavať, sú v mnohých komunitách vzácne a často sú obmedzené na veľa pozemkov, kde je možné stavať iba dom na rezanie cookie, ktorý pripomína každý iný dom v bloku. Potenciálni kupujúci však pri love na pôdu často prehliadajú jedinečný zdroj: lacný uppery! Tieto vlastnosti sú často uvedené za menej ako hodnota pôdy, na ktorej sedia, a zničením existujúceho domu a výstavbou nového by ste mohli skončiť s veľkým množstvom v zavedenom susedstve.

Zvažujte domáce hodnoty v okolí.

Pre najlepšiu dlhodobú investíciu postavte dom podobnej hodnoty ako v okolí. Ak postavíte dom v hodnote 500 000 dolárov v oblasti, v ktorej sa ostatné domy predávajú za menej ako 200 000 dolárov, bude pre vás ťažké nájsť kupca, ak sa neskôr rozhodnete predať. Veriteľ navyše nemusí chcieť financovať dom v cenovom rozpätí, ktoré nezodpovedá trhovým hodnotám iných domov v okolí. Ak ste nastavený na konkrétny plán domu, vyberte pôdu v susedstve s dommi podobnej hodnoty.

Pri nákupe pôdy neočakávajte bežnú pôžičku.

Banky a úverové spoločnosti sa vyhýbajú požičiavaniu peňazí na holú pôdu a veľa vecí, pretože tieto pôžičky na sekundárnom hypotekárnom trhu nemôžu predať finančným subjektom, ako je napríklad Fannie Mae. Ak banka nemôže predať vašu pôžičku, nemôže získať späť svoje peniaze, čo znamená, že ak sa rozhodnete odísť, banka je v ohrození. Na zníženie rizika môžu niektorí veritelia vyžadovať veľkú zálohu až do výšky 50 percent kúpnej ceny, iní však môžu úplne odmietnuť požičať peniaze na holú pôdu. Možno budete potrebovať hotovosť na kúpu pozemku, alebo by ste mohli byť schopní vyjednávať dohodu o financovaní predajcom, niekedy označovanú ako „zmluva o pozemkoch“, čo znamená, že predajca vám často umožní splácať pôdu na splátky.

Preskúmajte obmedzenia týkajúce sa majetku.

Čas, aby ste zistili, či sa na určitú časť pozemku vzťahujú obmedzenia vo forme zmlúv alebo nariadení, je pred predložením ponuky. V niektorých vidieckych oblastiach musíte vlastniť minimálne množstvo výmery, často od 5 do 40 hektárov, predtým, ako budete mať povolenie na výstavbu domu. V oblasti rozvoja susedstva môžu existovať vecné bremená a právne prekážky, ktoré obmedzujú nielen miesto, kde môžete stavať, ale aj veľkosť domu. Iné obmedzenia môžu určovať, aký typ obkladu môžete umiestniť na svoj dom alebo ako musí byť strmá strecha. Dohovory a vyhlášky môžu byť veľmi reštriktívne, a preto si overte rozsah prípadných problémov s vývojárom alebo okresným registrom listín.

NEPOČÍTAJTE na to, že po zakúpení nehnuteľnosti budete rezonovať.

Budúci kupujúci, ktorí chcú stavať, si často želajú kúpiť konkrétny pozemok tak zle, že si sami dokážu poradiť s problémami územného plánovania. Bohužiaľ, neexistuje žiadna záruka, že po zakúpení pôdy môžete rezonovať na rezidenčné účely z priemyselného alebo prísneho poľnohospodárstva - bez ohľadu na to, čo vám hovorí súčasný vlastník. Ak daná pôda nie je v súčasnosti vymedzená podľa želaného účelu, urobte ponuku, ale podmiente predaj podmienkou schválenia rezonovania. Ak teda žiadosť o územné rozhodnutie zamietne vašu žiadosť, nebudete uviaznutí v časti nepoužiteľnej pôdy.

Majú environmentálne skúšky byť vykonané na pôde, ktorá nie je súčasťou existujúceho rozvoja.

V schválenom vývoji vývojár s najväčšou pravdepodobnosťou absolvoval environmentálne testovanie ako súčasť procesu delenia a pokovovania. Je to však iný príbeh, ak kupujete pozemky, ktoré sú na vidieku alebo veľa v meste, ktoré bolo už niekoľko rokov neobsadené. Kontaminácia pôdy alebo znečistená podzemná voda, ktorá môže existovať, ak by sa uvoľnená pôda, ktorá bola kedysi použitá na čerpaciu stanicu alebo na skládku, mohla zabrániť tomu, aby ste získali stavebné povolenie, alebo by mohlo ohroziť zdravie vašej rodiny po ceste.


Nepodceňujte náklady na výstavbu nového domu.

Pokiaľ nenájdete kvalitnú nehnuteľnosť priamo na pláži, cena pozemku je zvyčajne najlacnejšou súčasťou každého stavebného projektu. V celoštátnom meradle sú priemerné náklady na výstavbu nového domu približne 150 dolárov za štvorcový stopa alebo približne 286 000 dolárov v prípade domu s rozlohou 2 000 štvorcových stôp. A to je len dom; Ak staviate na nerozvinutej pôde, musíte tiež zohnať dôležitosť pri zavádzaní inžinierskych sietí na stavenisko, ako aj pri zabezpečovaní súkromného kanalizačného systému a súkromnej jazdy. Tieto náklady spolu s cenou získania povolení a prieskumov môžu k vašim konečným nákladom pridať ďalších 15 000 až 75 000 dolárov.

DO rozsiahle vyskúšajte okolie.

Okrem jazdy po okolí a určovania polohy parkov a škôl, zistite, či sa v blízkom okolí nedokončí obchodný vývoj, napríklad nákupné centrum alebo rekreačné stredisko. Ak kupujete vidiecky pozemok, skontrolujte možné nevýhody, napríklad skládku v blízkom okolí alebo výkrm. Preskúmajte nedávne záznamy župnej komisie, aby ste zistili, či susedný poľnohospodár požiadal o zmenu v zónovaní s cieľom nainštalovať veternú farmu alebo získať informácie o záležitostiach župy, ktoré by vám mohli byť nepríjemné a ťažké bývať blízko.

Nezabudnite na prírodné riziká.

Nezáleží na tom, ako pekne vyzerá pozemok, dajte si pozor na skryté prírodné riziká, ktoré by mohli ovplyvniť vašu schopnosť postaviť dom a vašu bezpečnosť. Ak je pôda v záplavovej oblasti, možno nebudete môcť získať stavebné povolenie a ak áno, budete musieť kúpiť povodňové poistenie, ktoré sa pohybuje od 600 do 3 000 $ ročne, v závislosti od hodnoty domu a riziko povodní. K ďalším prírodným nebezpečenstvám, ktoré môžu predstavovať prekážky v budovaní alebo ktoré môžu mať za následok zníženie bezpečnosti a hodnoty domova, patrí nestabilná pôda, blízka zóna poruchy, vysoko erodovateľná pôda a zvýšená náchylnosť k požiarom.